Erholung bei Baufinanzierung
Die Immobilienfinanzierung in Deutschland hat sich 2025 deutlich erholt, mit einem Anstieg des Neugeschäfts um 15,7 % auf 148,6 Mrd. €, getragen vor allem vom Wohnimmobiliensektor....
Beim Thema Wohnen klaffen Wunsch und Realität in Deutschland weit auseinander. Und wer sich gegen den Erwerb einer eigenen Immobilie entscheidet – freiwillig oder gezwungenermaßen – muss langfristige Konsequenzen in Kauf nehmen.
Der Traum vom eigenen Häuschen im Grünen gehört für viele Deutsche zu den größten Lebenszielen. Laut Mikrozensus 2022 leben jedoch nur 42 % der Haushalte in Deutschland in selbstgenutztem Wohneigentum. Gerade in den Großstädten mit angespannten Wohnungsmärkten wird es immer schwieriger, eine passende und bezahlbare Immobilie zu finden. Auf dem Land hingegen sind Grundstücke oft noch vergleichsweise günstig. Bleibt Deutschland ein Mieterland?
„Viele Menschen in Deutschland wohnen zur Miete – aber die meisten träumen vom Eigenheim“, erklärt Oliver Adler von der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Er leitet dort den Bereich Produktmanagement für Bausparen und Baufinanzierung. Reiner Braun, Ökonom beim Forschungsinstitut Empirica, findet die Höhe der Eigentumsquote zweitrangig. Entscheidend sei vielmehr, wie viele Menschen, die gerne kaufen würden, daran gehindert werden – oft durch politische oder bürokratische Hürden.
Ein Eigenheim bedeutet nicht nur mehr Komfort, sondern spielt eine zentrale Rolle in der Altersvorsorge. Jakob Grimm von Haus+Grund warnt: Mit dem Ruhestand der geburtenstarken Jahrgänge gerät die Sicherung im Alter zunehmend unter Druck. Eine höhere Eigentumsquote könnte helfen, dieser Entwicklung entgegenzuwirken.
Tatsächlich verfügen Selbstnutzer im Ruhestand über ein sechs- bis achtfach höheres Vermögen als Mieter. Das liegt unter anderem an einer höheren Sparquote und zurückhaltenderem Konsum. 95 % der Selbstnutzer sind zum Renteneintritt schuldenfrei. Empirica-Daten von 2018 zeigen: Mieterhaushalte im Alter von 50 bis 59 Jahren verfügten über ein durchschnittliches Vermögen von rund 40.000 Euro – bei Eigentümern lag dieser Wert bei knapp 200.000 Euro.
„Das Thema Wohnen birgt große soziale Sprengkraft“, warnt der Immobilienexperte von Schwäbisch Hall. Eigentümer sind seltener von Altersarmut betroffen, was wiederum die Sozialkassen entlastet. Grimm ergänzt: „Eine abbezahlte Immobilie ist eine der sichersten Anlageformen.“ Braun warnt hingegen vor gesellschaftlichen Spannungen: „Wenn nur wenige Menschen Eigentum besitzen, entstehen Neid und Umverteilungsdebatten“ – wie zuletzt bei der Diskussion um den sogenannten „Boomer-Soli“.
Innerhalb Deutschlands zeigen sich deutliche Unterschiede. Das Saarland führt mit rund 60 % Eigentümerquote, gefolgt von Rheinland-Pfalz mit gut 50 %. Ursachen sind unter anderem die ländlich geprägte Struktur, Förderangebote der süddeutschen Landesbanken und unterschiedliche Mentalitäten zwischen Nord und Süd. In Ostdeutschland haben die Quoten inzwischen fast das westliche Niveau erreicht. Auch die Größe der Gemeinde ist entscheidend: In Städten dominiert das Mietverhältnis, auf dem Land ist Eigentum verbreiteter.
In den Städten liegt die Eigentumsquote oft nur bei 10 bis 20 %, auf dem Land hingegen meist über 40 %. Die Ursachen reichen bis in die Nachkriegszeit zurück: Damals mussten schnell viele Mietwohnungen entstehen – also wurden Großsiedlungen und sozialer Wohnungsbau forciert. In der DDR war privates Eigentum politisch nicht erwünscht.
Auch im europäischen Vergleich liegt Deutschland zurück. Grimm sagt: „Deutschland hat heute einen der mieterfreundlichsten Wohnungsmärkte Europas.“ Eigentum sei hingegen lange nicht politisch gefördert oder steuerlich attraktiv gemacht worden. Zudem gibt es weniger Einfamilienhäuser als in anderen Ländern – auch das ein Resultat der Nachkriegsgeschichte. Zwar gibt es auch in Städten selbstgenutzte Eigentumswohnungen, doch im Schnitt ist etwa die Hälfte davon vermietet, erklärt Braun.
Zu den größten Hürden beim Eigentumserwerb zählen laut einer Umfrage von Schwäbisch Hall fehlendes Eigenkapital, hohe Nebenkosten, übermäßige Bürokratie und unklare Förderbedingungen.
Laut Braun gibt es einen engen Zusammenhang zwischen Kindern und Wohneigentum. Große Mietwohnungen sind rar und teuer – viele Familien entscheiden sich daher aus praktischen Gründen für ein Eigenheim. „Wer Kinder hat, denkt häufiger über Wohneigentum nach“, so Braun. Alleinstehende und kinderlose Paare hingegen konsumieren mehr und sparen weniger – sie erwerben seltener Immobilien.
Zudem wirkt der sogenannte Großstadt-Effekt: Seit den 2000er-Jahren ziehen viele Menschen nicht mehr einfach in die nächste Stadt, sondern in ihre Wunschstadt – meist eine Metropole. Braun sieht hierin einen Mitverursacher der Wohnungskrise ab 2010. Die wachsende Binnenwanderung in Städte hat das Preis-Einkommens-Verhältnis massiv verschlechtert.
In besonders angespannten Märkten greift zudem ein Umwandlungsverbot: Mietshäuser dürfen nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden – was den Einstieg für sogenannte Schwellenhaushalte verhindert. Weil die Mehrheit der Stadtbewohner Mieter ist, entsteht laut Braun der falsche Eindruck, Mieterschutz sei wichtiger als Eigentumsförderung. „Wenn sich an dieser Denkweise nichts ändert, wird es nie mehr Eigentümer geben“, kritisiert er.
Grundvoraussetzung für selbstgenutztes Wohneigentum ist jedoch: ein Gebäude – und das braucht Bauland. Doch genau das wird immer knapper. Politische Konflikte um Flächennutzung erschweren die Entwicklung zusätzlich. Grimm fordert: „Die Politik muss entscheiden, ob Mieterschutz wichtiger ist als die Förderung von Eigentum.“
Wie lässt sich der Traum vom Eigenheim wieder realistischer gestalten? Braun plädiert für mehr ausgewiesenes Bauland, weniger Bürokratie und gezielte Vermögensförderung. Auch Grimm sieht in sinkenden Erwerbsnebenkosten eine Lösung. Junge Haushalte könnten durch eine temporäre Aussetzung der Grunderwerbsteuer beim Erstkauf profitieren.
Braun schlägt kurzfristige Maßnahmen wie staatliche Bürgschaften und Aufwendungsdarlehen vor: Wenn der Staat für zehn Prozent des Kaufpreises bürgt – rund die Hälfte des nötigen Eigenkapitals –, könnten Schwellenhaushalte leichter kaufen. Ein sogenanntes Aufwendungsdarlehen – also ein zeitlich befristeter Zuschuss zu den Kreditraten, der später zurückgezahlt wird – könnte dabei helfen, die Anfangsbelastung zu senken. Die Idee: In späteren Jahren steigen die Einkommen, die Kinder sind selbstständig und beide Partner können wieder voll arbeiten.
„Der Staat sollte Menschen nicht daran hindern, in den eigenen vier Wänden zu leben“, fordert Braun. Subventionen lehnt er allerdings ab – sie führten nur zu Mitnahmeeffekten und steigenden Preisen. Adler von Schwäbisch Hall warnt: „Wohneigentum darf kein Luxusgut werden.“ Denn der Nutzen eines Eigenheims geht weit über die vier Wände hinaus.
